Napisał do mnie Tomek, który kończy studia. Tomek zastanawia się czy kupić dla siebie mieszkanie finansując je kredytem hipotecznym, czy może na razie wynająć mieszkanie z rynku, a oszczędności akumulować i inwestować. Przyznam, że po przeczytaniu jego listu zacząłem sobie ostrzyć zęby na głęboką, matematyczną analizę opłacalności zakupu mieszkania vs jego wynajmowanie. Ale im dłużej się nad tym zastanawiałem, tym mniej mi się to podejście podobało. Istnieje bowiem wiele nieliczbowych argumentów, które należy wziąć pod uwagę. No i tym razem będzie mniej obliczeń, a więcej mojej subiektywnej opinii na ten temat. Mam nadzieję, że w ten sposób pomogę podjąć decyzję nie tylko Tomkowi, ale także wszystkim innym absolwentom, którzy kiedyś będą chcieli mnie o to zapytać 🙂 I jeśli się nie mylę, to proszę Cię drogi Czytelniku o krótki komentarz. Dzięki 🙂 List Tomka Szanowny Michale, Dziękuję bardzo za prowadzenie bloga! Chciałem pogratulować Ci Twej wytrwałości i odwagi – wierzę, że szybko przestaniesz dokładać do swojego blogowego ‚imperium’ 🙂 Mam do Ciebie następujące pytanie. Kupować mieszkanie po studiach, czy lepiej z początku je wynająć i miesięczne nadwyżki inwestować? Poniżej garść informacji o mnie. Jestem młodym człowiekiem powoli kończącym studia w Krakowie (przede mną ostatni rok). Staram się też rozwijać zawodowo – na razie pracuję w branży IT na niepełny etat, choć w ostatnim semestrze studiów planuję pójść ‚na całość’. Na chwilę obecną dysponuję kapitałem w wysokości 15 000 zł. Na razie moje dochody netto wynoszą ok. 2000 zł, z czego 75% jestem w stanie odłożyć (wciąż mieszkam z rodzicami, którzy mnie utrzymują). Zaraz po skończeniu studiów spodziewam się zarabiać ok. 4000 zł netto. Chciałbym również zamieszkać wtedy ze swoją dziewczyną, której dochody wynoszą ok. 1500 zł netto. Czy rozsądniej wynająć mieszkanie (w interesującym mnie standardzie i okolicy – ok. 1800-2000 zł z opłatami) i sam zakup przesunąć w czasie o kilka lat, czy może kupić mieszkanie od razu(na podstawie doświadczeń znajomych, szacuję koszt takiego mieszkania z wykończeniem ok. 400 000 zł) w kredycie na wiele lat? Swoje koszty życia niestety ciężko mi na razie oszacować – jestem na etapie ‚assesmentu’. Pozdrawiam i mam nadzieję, że mój problem będzie stanowić doskonały temat na Twojego bloga! Tomku, dziękuję Ci za wszystkie superlatywy i kibicowanie 🙂 Dobrze, że poważnie zastanawiasz się przed podjęciem najpoważniejszych decyzji w życiu i cieszę się, że zapytałeś mnie o opinię. Dziękuję za zaproponowanie tematu. Szczerze mówiąc już kilka osób mnie o to pytało i najwyższa pora zabrać moje przemyślenia w formie wpisu. No to do rzeczy… Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości Dlaczego chcesz mieć własne mieszkanie? Pierwsze i najważniejsze pytanie, na które musisz sobie odpowiedzieć, to “Dlaczego chcę kupić mieszkanie?”. Odpowiedzi mogą być różne, np.: Bo to jest coś, co będę miał Bo muszę mieć gdzie mieszkać Bo wszyscy starsi ode mnie, których uważam za ludzi, którzy coś osiągnęli, mają mieszkanie … a nawet i Ci, których uważam za “cieniasów” też mają mieszkanie Bo jeśli będę wynajmował, to będę na łasce wynajmujących Bo w swoim mieszkaniu będę mógł żyć tak jak będę chciał i urządzić je tak jak będę chciał Bo jeśli wynajmuję, to płacę komuś innemu i te pieniądze przepadają. A przy zakupie mieszkania wydam pieniądze na coś mojego. Coś co prędzej czy później będę posiadał. Bo mieszkanie jest dobrą inwestycją. Ceny nieruchomości w dużym okresie rosną i będę mógł je ewentualnie sprzedać. Pewnie wymyślisz jakieś dodatkowe argumenty. Super. Tylko oddziel emocje i zastanów się teraz ile z tych argumentów, które powyżej zostały wypisane, jest adekwatnych w Twojej obecnej sytuacji. Jeśli jesteś świeżo upieczonym absolwentem, jeszcze nieżonatym i bez własnej rodziny, to czy na pewno potrzebujesz mieszkania? Spróbuję podać Ci kontrargumenty: Bo to jest coś, co będę miał – czy na pewno będziesz to mieszkanie miał? Jeśli przy oszczędnościach wynoszących 15 000 zł planujesz zakup mieszkania za 400 000 zł (które z uwzględnieniem wszystkich opłat kosztować Cię będzie istotnie więcej), to to co będziesz miał, to kredyt na 25 lub 30 lat kosztujący Cię łącznie 656 823 zł lub 716 850 zł (przy oprocentowaniu kredytu 4,35%). A dopiero jak go spłacisz, to będziesz miał mieszkanie. Bo muszę mieć gdzie mieszkać – mieszkać można także w wynajmowanym mieszkaniu 🙂 Bo wszyscy starsi ode mnie, których uważam za ludzi, którzy coś osiągnęli, mają mieszkanie – ważny argument, ale natury zdecydowanie emocjonalnej. Poza tym Ci starsi od Ciebie być może zakupili podobne mieszkanie za 100 000 zł albo jeszcze mniej – w innych czasach. … a nawet i Ci, których uważam za “cieniasów” też mają mieszkanie – jeszcze bardziej emocjonalny argument. Ale ciekawe jest czy wolisz mieć tak jak oni mieszkanie, czy może pieniądze 🙂 Bo jeśli będę wynajmował, to będę na łasce wynajmujących – całkowita nieprawda. Polska to kraj, w którym prawo jest wręcz niesprawiedliwie przychylne najemcom, a nie właścicielom mieszkań. Jesteś w komfortowej sytuacji. Jeśli cokolwiek Ci się nie będzie podobało, to będziesz mógł wypowiedzieć umowę najmu i znaleźć sobie kolejne mieszkanie. Po kilku takich “przesiadkach” będziesz mieć już duże doświadczenie i świadomość własnych potrzeb. Bo w swoim mieszkaniu będę mógł żyć tak jak będę chciał i urządzić je tak jak będę chciał – owszem, to prawda. Ale każdy kij ma dwa końce. Z własnego doświadczenia powiem Ci, że posiadanie własnego mieszkania może być “studnią bez dna”. Jeśli sam je remontujesz i wyposażasz, to przy pierwszym mieszkaniu istnieje olbrzymia pokusa zrobienia tego mieszkania pod siebie (w swoim stylu, komfortowo i… często na bogato). Efekt: na wyposażenie można wydać więcej niż się powinno. Łatwo ulec argumentacji “Robię to na lata”, a efekt może być taki, że za kilka lat zapragniesz powiększyć mieszkanie, a potencjalny nabywca nie będzie skłonny płacić za Twój “wysoki standard” – bo on już ma własną wizję tego jak sobie “pod siebie” urządzić ten nabytek. Bo jeśli wynajmuję, to płacę komuś innemu i te pieniądze przepadają. A przy zakupie mieszkania wydam pieniądze na coś mojego. Coś co prędzej czy później będę posiadał – prawda. Ale finansowanie swojego mieszkania kredytem hipotecznym… też powoduje, że płacisz pieniądze które przepadają. Chociażby w kosztach okołokredytowych, np. ubezpieczeniu niskiego wkładu, ubezpieczeniu na życie (wymaganym przez banki), odsetkach od kredytu itd. To akurat przynajmniej częściowo spróbujemy policzyć. Jest jeszcze jeden aspekt: jeśli jednak “popłyniesz” i nie będziesz w stanie spłacać kredytu, to w skrajnym przypadku mieszkanie może zostać zlicytowane (poniżej wartości) i zostaniesz z niczym (lub z długami). Bo mieszkanie jest dobrą inwestycją. Ceny nieruchomości w dużym okresie rosną i będę mógł je ewentualnie sprzedać – mieszkanie traktowane inwestycyjnie jest inwestycją. Ale mieszkanie, w którym mieszkasz – nie jest inwestycją. Pomyśl tak: sprzedasz mieszkanie i gdzie będziesz mieszkał? Będziesz musiał kupić inne… po cenach, po których sprzedałeś (kiedyś tam w przyszłości). W dużym przybliżeniu na jedno wyjdzie. No chyba, że w wieku po 60-tce zdecydujesz się wynajmować mieszkanie od innych. Jest to jakaś opcja. Dla kogo własne mieszkanie? Już mi się wydaje, że słyszę “Michał, ale Ty przecież polecasz zakup nieruchomości!”. Tak – polecam, ale wszystkie artykuły przedstawione na tym blogu dotyczyły zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych, np. na wynajem lub w celu realizacji transakcji typu “flip”, na których można w krótkim czasie zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie uważam kupowania mieszkania na własne cele mieszkaniowe za dobrą inwestycję. Wręcz uważam, że zakup mieszkania dla siebie może być dużą pomyłką, jeśli tylko źle oceni się własne możliwości lub przeszacuje własne potrzeby. Kilka słów przemyśleń na temat mojego mieszkania, napisałem pod koniec artykułu. Kiedyś nie wyobrażałem sobie życia rodzinnego w wynajmowanym, czyli nie-swoim mieszkaniu. Dzisiaj patrzę na to nieco inaczej. Z finansowego punktu widzenia dopuszczam taką ewentualność, chociaż przyznaję, że przeprowadzanie się co jakiś czas z całym dobytkiem byłoby dla mnie uciążliwe. Moja Żona na pewno nie zaakceptowałaby jednak mieszkania w wynajmowanym mieszkaniu. Dlatego cieszę się, że stać nas na posiadanie własnego 🙂 Zdaję sobie sprawę, że wiele rodzin jest w dużo gorszej sytuacji finansowej. Chociaż kredyty hipoteczne są najtańszym pieniądzem na rynku, to jestem zdecydowanym przeciwnikiem nadmiernego zadłużenia się w celu zakupu mieszkania do własnego użytku. Kredyty na 100% wartości nieruchomości mogą dobrze sprawdzać się inwestorom, którzy potrafią uzyskać z wynajmu takiej nieruchomości przychody przekraczające koszty. Jednak przeciętny Kowalski, którego “pieniądze się nie trzymają” nie powinien brać kredytu na zakup własnego mieszkania większego niż 80% jego wartości. Jeśli ktoś nie potrafi przez ileś lat zaoszczędzić na wkład własny 10-20% wartości mieszkania, to jakim cudem ma go być stać na bieżącą spłatę zobowiązania kredytowego? Prawda jest brutalna: może po prostu to mieszkanie jest dla niego zbyt drogie? Może jakiekolwiek mieszkanie jest dla niego zbyt drogie? Wróćmy do Tomka. Ma on dosyć szczególną i dosyć komfortową pod względem finansowym sytuację: Jest młody i kończy studia. Nie jest zadłużony. Ma oszczędności w wysokości 15 000 zł, za które potrafi szybko pomnażać dopóki mieszka z Rodzicami (powiększa je o 1500 zł miesięcznie). Nie ma żony, nie ma dzieci, ma niskie koszty miesięczne. Prawdopodobnie za swoje obecne oszczędności mógłby przeżyć wiele miesięcy. Co jeszcze wiem o Tomku: Jest w najlepszym wieku, aby podejmować ryzyko inwestycyjne, gdyż zdąży jeszcze zarobić, nawet jeśli noga mu się powinie. O tym jak inwestować i tworzyć portfel inwestycyjny (w zależności od wieku i naszej skłonności do ryzyka) będę również pisał za jakiś czas 🙂 Żeby inwestować – potrzebuje kapitału, więc nie powinien się go pozbywać. Jego przyszłość zawodowa nie jest jeszcze jasna. Być może będzie pracował w IT, ale nie wiadomo za ile, nie wiadomo gdzie i nie wiadomo czy za pracą nie będzie musiał się przemieszczać. Ma dziewczynę, ale chociaż życzę im jak najlepiej, to nie wiadomo jak sytuacja będzie wyglądała za rok. Reasumując: Tomek jest młody, ma wiele potencjalnych możliwości, ale w mojej opinii nie ma żadnych istotnych powodów przemawiających za tym, aby zakupił mieszkanie finansując je kredytem i wiążąc sobie na szyi pętlę. Analizując jego sytuację od strony minusów wygląda to tak: Nie ma stałych dochodów. Nie skompletował dotychczas nawet 10% wkładu własnego. Jeśli wziąłby kredyt na 100% wartości, to koszt kredytu byłby znacznie wyższy. Poza 15 000 zł oszczędności, które posiada, nie miałby żadnej “poduszki bezpieczeństwa”. W kontekście późniejszych kosztów utrzymania mieszkania (czynsz, opłaty itd.), zarobki Tomka, który miałby spłacać dodatkowo ratę kredytową, są bardzo niskie w porównaniu do wysokości tej raty. I na sam koniec dodam, że Tomek prawdopodobnie i tak nie ma na chwilę obecną zdolności kredytowej (o dobrym scoringu w BIK nie wspomnę ;-)). Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem Jeśli jesteś zainteresowany wiedzą, jak bezpiecznie kupić mieszkanie i za nie nie przepłacić, to koniecznie zapoznaj się z przewodnikiem krok po kroku „Zakup mieszkania„. Co przemawia za najmem? Jak widać odradzam Tomkowi kupowanie mieszkania w jego obecnej sytuacji. Szczerze mówiąc odradzam to każdemu młodemu człowiekowi, dopóki nie będzie się musiał ustabilizować. Zgadzam się, że jeśli jest się już żonatym i ma dwójkę małych dzieci, to stabilność jest czymś pożądanym. Ale zanim to nastąpi – warto budować kapitał i oszczędności, jednocześnie dbając o zwiększanie swojego wynagrodzenia (szeroko rozumiany rozwój) oraz ucząc się utrzymywania kosztów w ryzach. Przy Żonie i małych dzieciach – znacznie trudniej się tego nauczyć 😉 Tomkowi, w jego obecnym wieku i sytuacji, wynajem nie powinien robić żadnej różnicy. Albo inaczej: może mu tylko uczynić pozytywną różnicę i otworzyć możliwości, które mógłby mu ograniczyć wieloletni kredyt. Pokrótce: Tomek będzie miał elastyczność, która pozwoli mu relatywnie szybko opuścić aktualnie wynajmowane mieszkanie – zarówno wtedy, gdy mu się ono znudzi, jak i gdy będzie miał bardziej istotne powody. Będzie także mógł elastycznie dostosowywać opłaty za mieszkanie do swoich chwilowych potrzeb i możliwości: przykładowo pół roku w droższym mieszkaniu, a kolejny rok w istotnie tańszym. Ci, którzy już posiadają swoje mieszkanie, nie mają na to wpływu. W IT, czyli branży Tomka, praca może na niego czekać w innym mieście lub w innym państwie, a z wynajmowanym mieszkaniem nic Tomka nie będzie łączyć. Dzięki braku kredytów, czy innych stałych obciążeń w Polsce, Tomek może udać się gdziekolwiek chce i tam zarabiać na swoje utrzymanie. Praktyka w wynajmowaniu mieszkań pozwoli Tomkowi coraz skuteczniej negocjować stawki z wynajmującymi. Ta umiejętność przyda mu się także, gdy już w końcu zdecyduje się na zakup mieszkania. W miarę kolejnych przeprowadzek Tomek lepiej pozna własne preferencje, a także różne rozwiązania użytkowe stosowane w mieszkaniach. Im bardziej się opatrzy, tym lepiej będzie wiedział co chciałby widzieć w swoim kolejnym mieszkaniu (własnym lub wynajmowanym). I zmniejszy się też ryzyko, że przepłaci wyposażając własne mieszkanie. Nadwyżki finansowe Tomek będzie mógł przeznaczyć na inwestycje. Jeśli Tomek straci pracę, to będzie miał za co żyć, nie martwiąc się jednocześnie, że wiszą nad nim jakieś kredyty. Będzie miał także dużo większą łatwość podjęcia ryzyka, np. zmiany pracy, rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej itp. Generalnie koszty “grubych” napraw w wynajmowanym mieszkaniu obciążają wynajmującego, a nie Tomka. Zobacz także: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca Czy najem na pewno jest droższy? Tomek potwierdził mi w mailu, że 400 000 zł to koszt mieszkania, które chciałby zakupić wraz z kosztem jego remontu. Przyznał się, że mieszkanie kosztowałoby 330 000 zł, a remont wyniósłby 70 000 zł. Tomek przyznał się też, że uwzględnił dodatkowych kosztów okołozakupowych. No to policzmy ile one mogą wynieść: Kwota zakupu = 330 000 zł Podatek PCC (2%) = 6600 zł Taksa notarialna = 1476 zł Operat dla banku = 500 zł Taksa od wpisu hipoteki do KW = 60 zł (lub 260 zł jeśli z utworzeniem KW) Prowizja pośrednika nieruchomości (załóżmy, że 2% brutto) = 6600 zł Szacowany koszt remontu = 70 000 zł SUMA = 415 236 zł I na tą kwotę Tomek chciałby wziąć 100% kredytu pokrywającego również koszty okołokredytowe. Załóżmy, że będzie to wyglądało tak (podaję orientacyjne, przybliżone wartości żebyśmy tylko złapali perspektywę): Kwota podstawowa = 415 236 zł Prowizja banku za udzielenie kredytu 2% = 8304,72 zł Ubezpieczenie na życie (np. 1,5% w pierwszym roku) = 6228,54 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu (np. 3% od kwoty powyżej 80% LTV) = 2491,42 zł (czyli tutaj to 3% od 20% kwoty podstawowej) SUMA kwoty kredytu = 432 260,68 zł Mamy sumę kredytu. Już jest o 32 tys. droższy. Teraz pora policzyć ile ten kredyt będzie kosztował. Załóżmy, że marża kredytu hipotecznego wynosi 1,65%, a aktualny WIBOR 3M = 2,70%. Całkowite oprocentowanie kredytu hipotecznego na chwilę obecną to 4,35%. To da nam następujące kwoty przy kredycie na 30 lat: Wysokość comiesięcznej raty = 2151,84 zł Całkowita kwota kredytu do spłaty (kapitał + odsetki) = 774 662,40 zł No dobra. To już wiemy na czym Tomek stoi :). I to nadal nie jest całkowita kwota. Jeśli bowiem Tomek wprowadziłby się do swojego mieszkania i chciałby spłacać kredyt przez 30 lat, to ponosiłby stale opłaty za ubezpieczenie na życie, przez długich kilka lat także kwoty ubezpieczenia niskiego wkładu. Nie można też zapominać, że do kwoty kredytu doszedł by jeszcze koszt czynszu za mieszkanie, np. 400 zł, co windowałoby miesięczne koszty do około 2500 zł. Jak to wygląda w przypadku najmu? Tomek twierdzi, że za analogiczne mieszkanie płaciłby 2000 zł / m-c + opłaty za media. Nie wiem czy dobrze rozumiem to co napisał, ale zakładam, że kosztu czynszu do spółdzielni już by nie ponosił (wliczony byłby w opłatę za mieszkanie). No to wygląda na to, że cudze mieszkanie byłoby dla Tomka tańsze w wynajmowaniu niż własne (a w zasadzie banku). Oczywiście jest pewna istotna różnica: w przypadku wynajmowanego mieszkania Tomek, po płaceniu za nie przez 30 lat, nie stanie się jego właścicielem. I jeszcze jedno ćwiczenie: na ile lat wynajmu wystarczyłaby Tomkowi ta kwota, którą planuje wydać na swoje mieszkanie? Policzmy: Gdyby zapłacił gotówką (ale nie zapłaci bo nie ma), to kwota 415 236 zł wystarczyłaby mu na ponad 17 lat wynajmowania. A jeśliby uwzględnić całą kwotę kredytu wraz z odsetkami, czyli 774 662,40 zł, to wystarczyłoby mu to na ponad 32 lata wynajmowania mieszkania. Ładnie 🙂 I to bez martwienia się o to, że wisi nad nim kredyt. Oczywiście to co tu przedstawiam, to tylko przybliżona kalkulacja nie uwzględniająca inflacji, zmian stóp procentowych, cykliczności niektórych kosztów itd. Jeśli chciałbyś przeczytać dużo bardziej rozbudowaną analizę od tej przedstawionej powyżej, to gorąco polecam wpis na blogu “Droga do własnego M”. Osobista refleksja mieszkaniowa Pisałem o tym, że przy zakupie mieszkania można się pomylić i przestrzelić oceniając własne zapotrzebowanie. Dwa lata temu, po 10 latach mieszkania na powierzchni 70 m2, przeprowadziliśmy się do większego mieszkania – 120 m2. Brakowało nam jednego pokoju, a skończyło się na 50 dodatkowych metrach kwadratowych. A wystarczyłoby 85-90 m2. Ile nas kosztowała ta różnica? Uwzględniając uśredniony koszt wykończenia i wyposażenia mieszkania było to jakieś 200 tys. złotych. Jeśli dodatkowo weźmiemy pod uwagę, że co miesiąc powierzchnia ta kosztuje mnie dodatkowy czynsz, to okaże się, że jest to jeden z najgorszych interesów w moim życiu. Dlaczego? Bo w mieszkaniu, w którym mieszkam, umoczyłem kapitał, który mógłby pracować w moich inwestycjach. To tak, jakbym codziennie chodził po podłodze, pod którą leżą pliki banknotów, których nie mogę stamtąd wyciągnąć. W podobny sposób można również myśleć o wynajmie. Wynajmowanie mieszkania, zwłaszcza wtedy, gdy nie musimy jeszcze posiadać własnego (niektórzy nigdy nie muszą), to dobry sposób na budowanie własnego majątku, który… wykorzystać można w celu pomnażania majątku. Znane są mi takie pozytywne przypadki, w których osoba mieszkająca w wynajmowanym mieszkaniu, wykorzystuje swoją zdolność kredytową i kupuje mieszkanie nie dla siebie, tylko w celu jego wynajmu. Wynajmuje je, uzyskuje przychody z wynajmu i buduje zdolność kredytową pod kolejny kredyt hipoteczny i kolejną inwestycję. Przy żelaznej konsekwencji (nie twierdzę, że jest to łatwe!) po kilku takich zakupach, może szybciej zarobić na własne mieszkanie… lub maksymalizować przychody samodzielnie mieszkając w mieszkaniu wynajmowanym. Ale to już temat na inną opowieść 🙂 Moja wielka prośba Jeśli podobał Ci się ten artykuł i chcesz mi się jakoś odwdzięczyć, to najlepsze co możesz zrobić, to po prostu kliknąć przycisk “Lubię to” lub podzielić się w inny sposób adresem tego artykułu z Twoimi znajomymi. Wiedz, że będę Ci za to bardzo wdzięczny. Zależy mi na tym, by docierać z moimi wpisami do jak największej liczby Czytelników. I z góry Ci dziękuję za wszelkie wsparcie. To wiele dla mnie znaczy, a maile takie jak Tomka, skutecznie motywują mnie do dalszej pracy 🙂 A Ty co myślisz? Kiedy jest dobry moment na zakup swojego pierwszego mieszkania? Kiedy Ty zdecydowałaś lub zdecydowałeś się na ten krok? Jak oceniasz go z perspektywy czasu? Było warto? 😉 Ciekawy jestem Twojej opinii i dziękuję Ci za wytrwałość w czytaniu tego artykułu. Posłuchaj o tym, jak budować zdolność kredytową Interesuje Cię tematyka kredytu hipotecznego? Jeśli tak, to koniecznie posłuchaj 40-ego odcinka mojego podcastu „Od czego zależy i jak budować zdolność kredytową pod kredyt hipoteczny”, w którym rozmawiam z doradcą kredytowym o kreatywnych sposobach budowania zdolności. A jeśli nie lubisz słuchać, to możesz przeczytać transkrypt tego odcinka. 🙂 Warto!